등기부등본 갑구 을구
집의 건강검진표에서 '진짜 주인과 법적 문제'가 적힌 페이지와 '집을 담보로 진 빚'이 적힌 페이지예요.
정의 부동산의 주민등록등본이라고 불리는 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 권리 관계를 기록하는 핵심 페이지들이에요. 갑구는 집의 진짜 소유자가 누구인지와 소유권에 걸린 법적 문제를 보여주고, 을구는 집을 담보로 은행이나 다른 사람에게 빌린 빚(근저당권 등)을 보여줘요.
갑구: 집의 진짜 주인과 빨간 줄을 확인해요
새 학기에 새 친구를 사귈 때 이름표와 기본 정보를 먼저 확인하는 것과 같아요. 부동산 계약을 할 때 가장 먼저 열어봐야 하는 갑구는 소유권에 대한 모든 역사를 기록한 페이지예요. 이 집을 처음 지은 사람부터 시작해서 지금까지 누구의 손을 거쳐 현재 집주인에게 넘어왔는지가 시간 순서대로 쭉 적혀 있어요.
월세나 전세 계약서를 쓸 때는 갑구의 맨 마지막에 적힌 최종 소유자의 이름과 주민등록번호가 내가 만난 집주인의 신분증과 정확히 일치하는지 꼭 대조해야 해요. 대리인이 나왔다면 진짜 집주인의 위임장이 있는지 확인하는 기준점이 돼요.
또한 갑구에는 집주인의 불안한 경제 상태가 그대로 드러나요. 가압류(돈을 갚지 않아 재산을 임시로 묶어둠), 가등기, 경매개시결정 같은 단어가 적혀 있다면 집이 법원 경매로 넘어갈 위험이 매우 크다는 뜻이에요. 이런 기록에 줄이 그어져 지워진 상태가 아니라면 계약을 피하는 것이 안전해요.
을구: 집을 담보로 빌린 빚이 적힌 영수증이에요
친구에게 돈을 빌려줄 때 그 친구가 이미 다른 친구들에게 빚이 얼마나 있는지 따져보는 것과 비슷해요. 을구는 소유권 외의 권리, 즉 집을 담보로 맡기고 빌린 빚이나 다른 권리 관계를 보여주는 페이지예요. 만약 집주인이 대출 없이 순수하게 자기 돈으로만 집을 샀다면 을구는 아예 아무 내용도 없이 깨끗하게 비어 있어요.
을구에서 가장 흔하게 만나는 단어는 '근저당권'이에요. 이는 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받을 때 은행이 집을 담보로 잡고 설정하는 권리예요. 이때 적힌 '채권최고액'은 집주인이 돈을 제때 갚지 못할 때 은행이 집을 경매에 넘겨 가장 먼저 회수해 갈 수 있는 최대 금액을 뜻해요. 보통 실제 빌린 원금의 120~130% 수준으로 넉넉하게 적혀 있죠.
전세나 월세를 들어갈 때는 이 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세의 70~80%를 넘지 않는지 반드시 계산해 봐야 해요. 집이 경매로 넘어갔을 때 을구에 먼저 이름을 올린 은행이 돈을 먼저 챙겨가기 때문에, 빚이 너무 많으면 내 소중한 보증금을 떼일 수 있거든요.
조금 더 정확히 말하면: 순위번호와 표제부까지 함께 봐야 완성돼요
운동회 달리기 시합에서 결승선에 먼저 들어온 순서대로 메달을 목에 거는 장면을 떠올려 보세요. 등기부등본의 권리들 사이에서도 등기된 날짜와 순위번호에 따라 돈을 돌려받는 순서가 엄격하게 결정돼요. 같은 을구 안에서는 번호가 빠른 순서대로 우선권이 주어지고, 갑구의 압류와 을구의 대출처럼 서로 다른 구 사이에서는 접수된 날짜를 따져요.
조금 더 정확히 말하면, 갑구와 을구만 본다고 해서 집의 모든 위험을 완벽히 피할 수 있는 것은 아니에요. 집주인이 내지 않은 국세나 지방세 같은 세금 체납 내역은 등기부등본에 바로 뜨지 않을 수 있어요. 그래서 계약 전 집주인에게 국세 완납증명서를 요구해 체납 세금이 없는지 확인하는 습관이 필요해요.
마지막으로 건물의 겉모습을 설명하는 '표제부'도 함께 확인해야 해요. 내가 계약하려는 집의 동·호수와 면적, 지목(토지의 종류)이 표제부에 적힌 정보와 정확히 일치하는지 확인해야 법적인 보호를 안전하게 받을 수 있어요.
🤔 흔한 오해
등기부등본의 을구가 깨끗하게 비어 있다면 무조건 100% 안전한 집이다.
을구가 깨끗해도 집주인이 내지 않은 체납 세금(국세·지방세)이나 다른 보증금 채무가 있을 수 있어요. 세금 체납은 등기부에 바로 적히지 않으므로 국세 완납증명서 등을 함께 확인해야 안전해요.
🧺 일상에서 만나요
갑구는 집의 진짜 주인과 소유권 분쟁 여부를, 을구는 집을 담보로 빌린 빚의 규모를 확인하는 핵심 기록이에요.