韓国不動産の「仮契約金」返還基準
気に入った物件をキープするために支払う「仮予約金」が、戻ってくるお金なのか没収されるお金なのかを分ける基準です。
定義 不動産の正式な契約書を取り交わす前に、気に入った部屋を他の人に取られないよう事前に送金するお金を「仮契約金（韓国の不動産取引で見られる手付金の一種）」と呼びます。法律上に「仮契約金」という明確な用語はありませんが、送金時に物件価格や残金の支払日などの重要事項を具体的に合意していたかどうかによって、返還されるかどうかの基準が変わります。
単なる「キープ」？それともすでに契約成立？
飲食店の席を予約するように、気に入った部屋を見て「他の人に見せないでください」と家主の口座に100万ウォン（約11万円）を送金したとします。ところが翌日、もっと広くて家賃の安い部屋を見つけたため「昨日のお金を返してください」と頼んだ場合、家主は返還する義務があるでしょうか？
多くの方は「まだ正式な契約書に判子を押していないのだから、100%返ってくるはず」と考えがちです。しかし法律上、契約は書類がなくても当事者同士の意思の合致だけで成立する「諾成契約（口頭やメッセージの合意でも成立する契約）」です。裁判所は契約書の有無よりも合意された契約内容を重視します。
もし不動産仲介業者や家主との間で、売買金額や賃貸保証金（チョンセ保証金など）、入居日、残金の支払期日などをメッセージで確認した上で送金していた場合、法的にはすでに契約が成立したとみなされ、送金したお金を取り戻すのは難しくなります。
判例が重視する判断基準
裁判所が仮契約金を返還すべきかどうかを判断する際、最も重視するのは「契約の本質的内容について合意していたか」という点です。総取引額、手付金額、残金支払期日、引越しの予定日など、不動産取引に不可欠な重要事項に関する具体的な合意があった場合、契約が成立したとみなされます。
もうひとつの基準は「特約（特別な条件の取り決め）」の有無です。送金前にメッセージなどで「本契約を結ぶ前にキャンセルした場合は仮契約金を全額返還する」あるいは「自己都合でキャンセルの場合は手付放棄とする」といった条件を明記していれば、一般的な原則よりもこの特約が優先されます。
一方、物件の住所と大まかな価格だけを聞いて「とりあえず他の人に渡さないでキープしてください」と具体的な条件合意なしに送金した場合は状況が異なります。この場合は契約自体が成立していないとみなされ、家主はそのお金を法律上の原因のない不当利得として返還しなければなりません。
自己都合でキャンセルしたら、いくら支払う必要がある？
仮契約金を巡る最も危険な思い込みは、「振り込んだ100万ウォンさえ諦めればいつでも契約を解除できる」という考えです。すでに重要事項に合意して契約が成立している場合、解約手付（違約金）の基準となるのは実際に振り込んだ仮契約金ではなく、本来約束した正式な手付金全額になります。
例えば、保証金1億ウォンの賃貸契約で正式な手付金が1,000万ウォンのところ、とりあえず100万ウォンだけ仮契約金として支払ったとします。借主が自己都合でキャンセルしようとした際、家主は「約束した手付金1,000万ウォンのうち、残りの900万ウォンも支払いなさい」と請求できるという韓国大法院（最高裁）の判例があります。逆に家主側がキャンセルする場合も、100万ウォンの倍額ではなく、本来の手付金1,000万ウォンに相当する損害賠償を求められる可能性があります。
そのため、仲介業者から「すぐ埋まるのでとりあえずお金を入れてください」と言われても、安易に送金してはいけません。どうしても送金する場合は、「本契約の締結前であればいつでもキャンセル可能とし、入金額は全額返還する」という特約をメッセージ等で明確に残すことが大切です。
🤔 よくある誤解
紙の契約書に押印する前なら、いつキャンセルしても仮契約金は無条件で全額返還される。
契約書がなくても、メッセージや電話で金額や残金期日などの重要条件に合意して送金した場合は契約成立とみなされ、返還されないことがあります。
仮契約金を支払った状態でキャンセルする場合、支払った仮契約金さえ放棄すれば終わる。
主要条件が合意されて契約成立とみなされた場合、判例により仮契約金ではなく本来約束していた「正式な手付金（通常は総額の10%）」全額を基準に違約金が請求される可能性があります。
🧺 日常で出会う場面
仮契約金の返還可否は契約書の有無ではなく、重要条件への具体的な合意があったか、そして返還特約を取り交わしていたかによって決まります。