韓国の「中間金ローン」
新築マンションが完成するまでの巨額の工事費を、銀行が工程ごとに立て替えて支払ってくれる「建設分割つなぎローン」です。
定義 韓国の新築マンションを青田買い（プレセール）で分譲契約した後、建物が完成して入居するまでの約2〜3年間にわたり、工事の進捗に応じて分割で支払う「中間金（チュンドグム）」を調達するための銀行融資です。通常、分譲価格全体の約60％という大きな割合を占め、完成・入居時に登記（権利証）が発行された段階で正式な住宅ローン（住宅担保融資）へと借り換えて返済していくのが一般的です。
新築マンションの代金は3段階で支払います
オーダースーツを仕立てるとき、生地を選んで「手付金（契約金）」を払い、仮縫いの段階で「中間金」を支払い、完成した服を受け取るときに「残金」を清算する流れをイメージしてみてください。韓国の未完成の新築マンションを購入（分譲契約）するプロセスも、これとまったく同じです。
契約者は当選直後に契約金（通常10〜20％）を支払います。そして約2〜3年の工事期間中、4〜6回に分けて工事の進捗に合わせて分割納付する中間金（約60％）を支払います。最後に工事が完了し、鍵を受け取る際に入居残金（20〜30％）を支払います。
問題は、物件価格の半分以上を占める中間金が日本円にして数千万円（数億ウォン）規模に達する点です。数か月おきにまとまった現金を工面しなければならないため、大半の一般購入者は銀行の助けなしに自己資金だけで賄うのは困難です。
個人融資ではなく、購入者がまとまって受ける集団融資です
まだ地面を掘ってコンクリートを打設している最中のマンションは、完成した建物ではないため銀行の担保にできません。そこで、マンションを建設する建設会社（デベロッパー・施工会社）が公的保証機関の保証をベースに銀行と協定を結び、契約者全員をまとめて一括して融資を受けられるように手配します。
これを「集団融資（集団ローン）」と呼びます。契約者が個別に銀行へ行って複雑な担保審査を受けなくても、期日ごとに銀行から建設会社の工事費口座へ融資額が自動的に振り込まれます。
また、利息の支払い方式も事前に確認が必要です。建設会社が利息を負担する「無利子」のケースもありますが、多くは工事期間中に発生した利息を入居時にまとめて支払う「利息後払い制」が適用されます。タダではなく利息が着実に積み上がっているという点に注意しなければなりません。
もう少し正確に言うと
中間金ローンは、10年や30年かけてゆっくり返していく長期ローンではありません。マンションが完成するまでの間だけ一時的に維持される、完成までの「つなぎ融資」に近い性質を持っています。
工事が終わってマンションが完成すると、正式な不動産登記簿（登記済証）が作成され、初めて完全な担保価値が生まれます。入居者はまさにこの入居のタイミングで、中間金ローンを正式な「住宅担保ローン（住宅ローン）」に借り換えるか、用意した自己資金やチョンセ（韓国特有の伝貰保証金）で中間金ローンを一括返済する必要があります。
注意すべきは、入居時に融資規制が強化されていたり、相場が分譲価格を下回ったりすると住宅ローンの借入限度額が減る可能性がある点です。残金や中間金を清算できなければ入居できなくなるため、当初から無理のない返済計画を立てておくことが不可欠です。
🤔 よくある誤解
「利息後払い制」の中間金ローンは、工事期間中に利息がつかない無料のローンである。
利息が免除されるわけではありません。工事期間中に毎月発生する利息を建設会社が銀行に立て替え払いし、入居時に契約者がそれまで累積した利息を一括清算する仕組みです。
🧺 日常で出会う場面
マンションが完成するまでの巨額の工事費を分割払いできるように支援する集団ローンであり、完成・入居時に正式な住宅ローンに切り替えて返済します。